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Comment investir dans l’immobilier via assurance vie ?

Les Français et l’immobilier, une grande histoire d’amour. On peut investir dans sa
résidence principale, dans du locatif (LMNP, location nue, Pinel, etc.), dans une résidence
secondaire….mais saviez-vous que l’on peut aussi investir en immobilier sur assurance vie ?
Nous vous expliquons cela

Rappel sur le fonctionnement de l’assurance vie

Tout d’abord, coupons court à quelques idées reçues : 

  • l’assurance vie n’est pas à confondre avec une assurance décès. C’est un
    produit d’épargne.
  • on peut investir en assurance vie à partir de 100 €. Donc ce n’est pas réservé aux riches. 
  • on peut retirer son argent à tout moment. Et avec une fiscalité très clémente à partir des 8 ans du contrat d’assurance vie (on le verra ensuite). Donc ce n’est pas un produit qui bloque l’épargne.

Ainsi, l’assurance vie est un produit d’épargne ouvert à tous.

Et en pratique, il s’agit d’une “enveloppe” qui permet d’investir de différentes façons.

En effet, il y a différents supports d’investissement et on peut placer à sa sauce entre :

  • des fonds euros sécurisés. Le rendement sera faible, mais le capital est garanti, sans risque de moins-value.
  • des unités de compte. Il s’agit de fonds d’investissement, sans garantie du capital, mais avec des perspectives de rendement élevé. Il y a des fonds actions, des fonds obligataires, ou encore…des fonds immobiliers !

Donc en assurance vie, certains épargnants voudront jouer la sécurité en fonds euro. Et d’autres épargnants préféreront viser le rendement avec des fonds d’investissement en actions ou immobilier.

Les supports immobiliers en assurance vie

Parmi les unités de compte en assurance vie, on peut donc trouver des supports d’investissement en immobilier.
Notamment, la reine de l’immobilier “pierre-papier” : la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).

Une SCPI est gérée par une société de gestion qui achète les biens, les met en location, les entretient et reverse les loyers aux investisseurs. Il existe plus de 100 SCPI différentes, certaines sont spécialisées : bureaux, commerces, résidentiel, santé, etc.

Ainsi, en investissant en parts de SCPI, on devient propriétaire associé d’un parc immobilier et on reçoit des revenus locatifs, sans gérer soi-même. C’est un investissement apprécié par les investisseurs souhaitant investir en immobilier mais sans s’impliquer. Naturellement, il y a des frais : frais d’achat de l’ordre de 6 % et frais de gestion autour de 8-10 %. Historiquement, le rendement moyen s’établit entre 4 et 5 %. Et il n’y a pas de taxe foncière à payer ni frais d’entretien, car c’est pris en compte au niveau de la société de gestion.
Si vous êtes intéressé par les SCPI, vous pouvez aller voir les critères pour trouver la meilleure assurance vie pour investir en scpi.

Par ailleurs, aux côtés des SCPI, on peut aussi investir sur des SCI (Sociétés Civiles Immobilières) et des OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier). Mais ces fonds immobiliers plaisent moins aux épargnants, car ils sont plus opaques et ont des rendements moins réguliers que les SCPI.

La fiscalité de l’assurance vie

Si les épargnants apprécient l’assurance vie, au-delà du choix des investissements possibles, c’est aussi en raison de sa fiscalité. En effet, l’assurance vie est une niche fiscale :

  • tant que l’on ne retire pas les gains de l’assurance vie, il n’y a pas d’imposition. Donc l’investissement peut capitaliser sans “friction fiscale”, année après année, ce qui est parfait pour amplifier l’effet boule de neige ;
  • si l’on réalise un rachat partiel d’une assurance vie (c’est à dire un retrait) de plus de 8 ans, alors on peut échapper à l’impôt sur le revenu sur les gains. Et ce à hauteur de 4 600 € de plus-value annuelle exonérée d’impôt (9 200 € pour un couple) ;
  • en cas de décès, l’argent est transmis au bénéficiaire désigné sans droits de succession (à hauteur de 152 500 €).

Concrètement, les meilleures assurances vie proposent un choix entre une vingtaine de SCPI. De quoi bien diversifier sur plusieurs parcs immobiliers ! Sachant que l’on peut investir à partir de 100 € par SCPI. Ceci dit, il faut bien choisir son contrat d’assurance vie, car certains ne proposent pas de SCPI ou ne reversent que 85 % des loyers. Donc il faut privilégier une assurance vie avec un bon choix de SCPI et reversant 100 % des loyers.

Si vous êtes intéressé par l’immobilier locatif, vous pouvez suivre la formation Express pour mieux s’orienter vers les meilleurs choix possible en matière de fiscalité immobilière.

 

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